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卖出香港物业 换仓内地一线城市 领展房托“腾笼换鸟”

2019-03-04 19:43

实际上,在2015年至2018年,领展已经在北京、上海、广州购买物业投入超200亿元。

实际上,在2015年至2018年,领展已经在北京、上海、广州购买物业投入超200亿元。

■中房报记者 翁晓琳 深圳报道

位于深圳市福田CBD的怡景中心城商场在2月20日正式易主,新老板是来自香港的领展房地产投资信托基金管理人——领展资产管理有限公司。该项目目前的估值为66亿元。由于深圳近年来几乎没有出现过大型商场收购行为,领展此举一下子吸引了市场关注。

作为一家信托基金公司,领展在2018年12月大手笔出售香港12处物业,转眼间则在北京、深圳花费了超过80亿元接连拿下两个购物中心。实际上,在2015年至2018年,领展已经在北京、上海、广州购买物业投入超200亿元。

布局内地核心城市,领展方面对此雄心勃勃,“内地占比达到20%是公司目标,目前没办法透露何时能够完成,以及内地项目具体的收益率,但是我们如今主要是将重心放在一线城市,二线城市暂时不考虑。”领展方面的相关人士对中国房地产报记者透露。

还有长期关注领展的业内人士对中国房地产报记者指出:“作为亚洲市值最大的房地产投资信托基金,公司在买入和卖出上,主要是考虑投资回报。最开始领展的资产是香港社区零售商场和停车场,通过调整业态组合,现在拥有内地购物中心。凭借着内地持有的物业增值,租金回报高,才促进领展REITs累计涨幅高。”

领展房托“腾笼换鸟.png

项目选取看重位置

位于深圳市福田中心区福华路的怡景中心城,靠近深圳市会展中心,与地铁站无缝连接。2007年起正式开业。虽然地段优越,但商场的生意相比较周边项目逊色不少。财务数据显示,该项目2016年收益为2.25亿元,2017年为2.5亿元。

“这个项目最大的问题是2007年开业后一直没有经历过大型翻新,对于商场购物环境、消费者定位、内部的商户组合,以及团队上的组建都可以下功夫。公司内部认为这个项目地理位置十分优越,只要完成相关的改善,租金收入增长可期。”前述领展方面相关人士对中国房地产报记者指出。

“领展遵循的收购条件首要是地段。所以主要考虑在一线城市挑选合适的标的。像深圳中心城那种CBD位置的项目可遇不可求。”

资产优化克服“水土不服”

一直以来,评价港企“水土不服”的声音就不绝于耳。领展本身并不是传统的房地产开发商,作为一家信托基金公司,做的更多是投资者的角色。

查看领展在内地的资产布局,不难发现其通过改变零售物业组合,做到资产提升的操作路径。

典型案例就是位于广州荔湾区广州西城都荟广场,早在土地上世纪90年代由李嘉诚旗下和记黄埔拿下项目,却经历了长达20年的开发周期。当项目的住宅销售一空时,商场却因为定位不清晰,一直招商困难。

领展2017年收购后,通过重整西城都荟广场的商场租户组合,借而扩大产品和服务供应类别,使得项目收益增多。 有业内人士向中国房地产报记者介绍了过程:“先是通过硬件升级,改造商场内部购物环境,再通过品牌升级,注重精细化及差异化创新运营,尤其是利用‘网红品牌+创新品牌’同时注入‘场景IP+内容IP’等商业内容,给购物中心带来迅速改变”。

除了广州西城都荟广场外,北京欧美汇购物中心的续租租金调整率也维持在理想水平。领展正是通过零售物业組合,使得内地物业的租用率达到了98.8%。零售物业组合的续租租金调整率高企,达到了43.2%。

有接近领展人士对中国房地产报记者指出:“领展十分擅长做资产提升项目,在香港一般会进行简单翻新以至大型改善工程等不同程度的提升,来达到15%的投资回报目标。内地目前主要是进行资产优化管理策略,来提升资产素质。”

“领展借贷比例长期在20%以下,在房屋买卖和租赁上均持续盈利。综合管理能力才是赚钱的根本。”一位投行人士也对中国房地产报记者表示。

内地一线城市收益更高

回顾领展近几年的交易动作,和其他大部分港企是反其道而行之,加速出售香港物业,同时加大对内地一线城市的投资。

从2015年至2018年,领展就出售了5次香港物业,根据相关机构统计,多年来累沽商场共套现约470亿港元。领展在这期间,则是花费了超过200亿元购入了北上广深5处商业物业。

领展行政总裁王国龙就在业绩会上表示:“内地业务增长表现较香港佳,集团目标未来内地资产占比升至20%,这对公司物业组合有利,未来会继续留意内地一线城市商场及甲级写字楼机会。”

在王国龙看来,“內地大力推动消费,应该会继续带动顾客在我们专注于必需品的零售物业内购物消费。目前融资环境困难,集团期望在此环境下,能以好的价钱收购资产。”

有领展人士对中国房地产报记者表示:“出售的香港资产主要是偏社区的商业物业,并不是高端的购物中心,这些物业的毛利润率和回报率在整体的物业组合里,也处于相对较低的水平。

资产转换有机会加强领展的增长前景,领展将低端的香港资产转换成高质的香港及内地资产的做法给公司提供许多机会。高力国际华南区董事总经理冯文光对中国房地产报记者指出:“未来领展内地资产比例可能会提升到30%,香港占70%。单单深圳中心城项目,回报率就可以达到4%以上,对比香港的很多商场回报率只有2%。而且香港核心位置的项目都是很难买到。”

毫无疑问,北上广深5个项目只是领展北上开拓市场的起点。通过物业组合管理,提升物业组合质素并实现长期增长,这家香港企业的内地扩展之路还会更远。


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